# 성수동 부동산 전망 (상권 수명, 젠트리피케이션, 투자 전략)

 부동산 투자는 단순히 건물이나 아파트 하나를 매입하면 인생이 달라질 것이라는 환상과 달리, 실제로는 복잡한 시장 원리와 경기 사이클을 이해해야 하는 고도의 전문 영역입니다. 특히 상업지와 주거지의 사이클이 다르고, 상권의 흥망성쇠가 빠르게 변화하는 현대 도시에서 부동산 투자는 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 국내 부동산학 박사 1호인 서동기 박사의 분석을 통해 성수동의 현재와 미래, 그리고 부동산 시장의 본질을 살펴봅니다..

## 성수동 상권의 수명과 지속 가능성

성수동이 현재 서울의 대표적인 핫플레이스로 자리잡은 배경에는 여러 구조적 요인이 있습니다. 과거 공장지대였던 성수동은 임대료가 상대적으로 저렴했고, 200평에서 300평 규모의 작은 건물들로 구성되어 대형 프랜차이즈가 진입하기 어려운 구조를 가지고 있습니다. 이는 젠트리피케이션을 방지하는 중요한 요소로 작용하고 있습니다.

서동기 박사는 일반적으로 상권의 사이클이 5년에서 10년임을 강조하면서도, 성수동은 예외적으로 더 오래 갈 가능성이 있다고 분석합니다. 그 근거로 미국 소호 지역의 사례를 들었습니다. 소호 역시 맨해튼 남쪽의 공장지대였다가 예술가들이 모여들면서 핫플레이스가 되었고, 젠트리피케이션을 겪었음에도 불구하고 SNS 시대의 도래와 함께 지속적으로 성공적인 상권을 유지하고 있습니다.

성수동도 SNS의 영향으로 2023년 한 해 동안 2,900만 명이 방문했고, 그 중 외국인이 300만 명에 달했습니다. 2024년에는 외국인 방문객이 500만 명으로 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 SNS 확산 효과는 젊은 층이 TV 광고 대신 온라인 콘텐츠를 소비하는 현대의 미디어 환경과 맞물려 있습니다. 팝업 스토어들이 하루 100평 기준 1천만 원이라는 높은 임대료를 지불하면서도 성수동에 몰리는 이유가 바로 이 광고 효과 때문입니다.

그러나 성수동이 지속 가능하려면 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째, 임대료가 천정부지로 치솟으면 안 됩니다. 이대, 신촌, 가로수길, 강남 등 과거 핫플레이스들이 쇠퇴한 가장 큰 원인이 바로 급격한 임대료 상승으로 인한 젠트리피케이션이었습니다. 둘째, 팝업 스토어만으로는 부족하고 1년, 2년 단위의 장기 임대가 늘어나야 상권의 안정성이 확보됩니다. 셋째, 성동구청의 적극적인 노력으로 대형 프랜차이즈 진입을 제한하고 상생 협약을 통해 임대료 상승을 억제하는 정책이 계속 유지되어야 합니다.

부동산 투자자의 관점에서 보면, 성수동의 부동산 가격은 이미 상당히 올랐지만 아직 가로수길의 평당 200만 원에 비해 절반 수준인 평당 100만 원 정도입니다. 그러나 투자 시점을 판단하기 위해서는 임대료 상승 속도와 공실률, 그리고 정부의 정책 방향을 면밀히 살펴봐야 합니다. 단순히 현재 핫하다는 이유만으로 투자하기에는 상권의 변동성이 너무 크기 때문입니다.

## 젠트리피케이션과 상권 쇠퇴의 메커니즘

젠트리피케이션은 특정 지역의 임대료가 급격히 상승하면서 기존 임차인들이 쫓겨나고 대형 자본이 유입되는 현상입니다. 서동기 박사는 이것이 상권 쇠퇴의 가장 큰 원인이라고 지적합니다. 홍대, 이대, 가로수길, 청담동 등 과거 서울의 대표적인 핫플레이스들이 모두 이 과정을 거쳐 쇠퇴했습니다.

가로수길의 경우 현재 공식 공실률이 42%이지만, 실제로는 절반 이상이 비어 있다고 합니다. 일부 건물주들은 관리비만 받고 임차인을 들여놓기도 하는데, 이는 임대료를 낮추면 건물 가치가 떨어지고 은행에서 대출 상환 요청이 올 수 있기 때문입니다. 상업용 부동산은 수익을 기준으로 가치를 평가하므로, 월세가 떨어지면 건물 가치도 비례해서 하락합니다.

박사는 가로수길이 살아날 수 있는 유일한 방법은 임대료를 대폭 낮춰서 임차인들이 다시 들어올 수 있도록 하는 것이라고 말합니다. 반값 또는 1/3 수준으로 떨어뜨려야 수익성이 맞아 장사를 할 사람들이 돌아온다는 것입니다. 그러나 대부분의 건물주들은 이를 인정하지 못하고 공실을 방치합니다. 결과적으로 빈 상가가 늘어나면 유동인구가 줄어들고, 나머지 상가들도 매출이 떨어지는 악순환이 반복됩니다.

청담동도 비슷한 상황입니다. 최고급 브랜드들로 채워진 청담동의 공식 공실률은 24%이지만 실제로는 30%를 넘습니다. 고급화 전략이 일부 부유층에게는 어필할 수 있지만, 전체 유동인구가 줄어들면서 장기적으로는 쇠락할 가능성이 높다는 분석입니다.

테헤란로와 강남 번화가도 공실률이 9%를 넘어서면서 가치가 하락하고 있습니다. 적정 공실률은 6% 미만이어야 하는데, 현재 수치는 이미 위험 수준에 진입했다는 것입니다. 이러한 빌딩들을 매각하려고 하면 과거 고점 가격의 절반에도 사는 사람이 없는 상황입니다.

투자자 입장에서는 이러한 쇠퇴 지역의 상업용 부동산을 반값 이하로 매수할 수 있다면 기회가 될 수 있습니다. 그러나 대출을 받은 건물주들은 팔면 남는 게 없어서 망할 때까지 버티는 경우가 많습니다. 따라서 급매물이 나오는 시점을 포착하는 것이 중요하며, 동시에 해당 상권이 다시 살아날 수 있는 구조적 조건이 갖춰져 있는지를 냉정하게 판단해야 합니다.

## 부동산 투자 전략과 2호선 순환 이론

서동기 박사는 서울에서 부동산 투자를 고려할 때 2호선 순환선을 주목해야 한다고 강조합니다. 2호선은 서울의 주요 상권과 주거지를 연결하며, 모든 부동산 가격과 상권이 이 노선을 중심으로 형성된다는 것입니다. 2호선이 순환하는 지역 중에서도 아직 아파트값과 상권이 저렴하고 공단이 남아있는 지역들이 있는데, 이런 곳들은 언젠가 한 번은 성수동처럼 부상할 가능성이 있습니다.

성수동이 바로 그런 사례였습니다. 과거 공장지대였던 성수동은 2호선 노선상에 있으면서도 개발이 늦어 임대료가 저렴했고, 평지라는 지리적 장점 덕분에 보행 접근성이 뛰어났습니다. 층고가 높은 공장 건물들은 팝업 스토어나 갤러리로 활용하기에 최적이었고, 준공업 지역의 높은 용적률(400%까지 가능)은 재개발 시 높은 수익을 기대할 수 있게 했습니다.

그러나 박사는 현재 부동산 시장이 전반적으로 심각한 침체에 빠져 있다고 진단합니다. 강남 특정 지역의 몇몇 단지만 폭등하고 있을 뿐, 서울 외곽과 지방은 미분양이 6만 채를 넘어섰고 상가는 거의 붕괴 상태입니다. 언론이 강남 신고가만 보도하다 보니 국민들은 초조감을 느끼지만, 실제로는 우리나라 전체 부동산 시장이 침체기에 접어들었다는 것입니다.

박사는 2022년 아파트 가격이 폭락할 때 정부가 온갖 정책 자금을 풀어 폭락을 막은 것이 오히려 잘못이었다고 비판합니다. 그때 반값 이하로 떨어지도록 놔뒀어야 거품이 빠지고 경기 침체 기간이 짧아졌을 텐데, 인위적으로 막으면서 장기 침체의 골을 더 깊게 만들었다는 것입니다. 부동산은 10년 주기로 사이클이 있는데, 팬데믹으로 정상적인 하락이 일어나지 못했고, 2022년에도 정부 개입으로 조정을 받지 못하면서 현재의 왜곡된 시장 구조가 고착화되었습니다.

투자자 입장에서는 이러한 거시 경제 흐름을 이해하는 것이 매우 중요합니다. 현재 환율이 급등하고 있고, 정부는 국민연금으로 환율 방어를 하고 있는데, 이는 미래 세대의 연금을 당겨 쓰는 것이므로 지속 가능하지 않습니다. 대신 기준 금리를 올려 환율을 안정시켜야 하지만, 그렇게 되면 부동산 가격이 폭락할 수밖에 없습니다. 박사는 이러한 조정이 한 번은 반드시 일어나야 한다고 주장합니다.

개인 투자자가 이 시기에 취할 수 있는 전략은 다음과 같습니다. 첫째, 자신이 거주하는 지역부터 철저히 공부하는 것입니다. 네이버 지도, 카카오 지도를 활용해 상권 분석을 하고, 직접 임장을 다니며 현장을 파악해야 합니다. 둘째, 상업지와 주거지의 사이클 차이를 이해해야 합니다. 상업지는 5~10년, 주거지는 20~30년의 사이클을 가지므로 투자 기간을 다르게 설정해야 합니다. 셋째, 무리한 대출을 피하고 여유 자금으로 투자해야 합니다. 현재처럼 금리가 높고 경기가 불확실한 시기에는 현금 흐름 관리가 생존의 핵심입니다.

부동산 투자는 단순히 건물 하나를 사는 것이 아니라, 경제 전반에 대한 이해와 장기적인 안목, 그리고 냉철한 분석 능력이 요구되는 전문 영역입니다. 성수동의 사례는 상권이 어떻게 형성되고 변화하는지를 보여주는 좋은 교과서이지만, 동시에 그 수명이 영원하지 않다는 것도 알려줍니다. 투자자는 항상 다음 트렌드를 예측하고, 시장의 변화에 민첩하게 대응할 준비가 되어 있어야 합니다.

부동산 투자의 본질은 결국 로케이션과 타이밍입니다. 서동기 박사가 강조하듯, 상권은 수익에 의해 결정되며, 임대료가 적정 수준을 유지할 때만 지속 가능합니다. 성수동이 앞으로도 번영할 수 있을지는 성동구청의 정책적 노력과 건물주들의 자발적 협력, 그리고 새로운 콘텐츠를 계속 창출할 수 있는 창업자들의 역량에 달려 있습니다. 투자자로서는 이러한 변수들을 종합적으로 고려하며, 단기 유행에 휩쓸리지 않고 장기적 가치를 판단하는 안목을 길러야 합니다.

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