# 재건축 신화의 종말 (보유세 정책, PIR 지표, 분담금 리스크)

 대한민국 부동산 시장은 오랫동안 '불패 신화'라는 믿음 위에 서 있었습니다. 특히 재건축은 확실한 수익을 보장하는 투자 수단으로 여겨졌습니다. 하지만 저출산과 경제 성장률 둔화, 그리고 초고층 아파트의 증가라는 구조적 변화 속에서 과거의 공식은 더 이상 작동하지 않습니다. 부동산 1호 박사 서동기 박사는 현재 서울 집값이 실제 가치의 두 배 이상 부풀려져 있으며, 재건축이 오히려 손실을 가져올 수 있다고 경고합니다. 이제 우리는 부동산을 바라보는 관점을 근본적으로 재정립해야 할 시점에 와 있습니다.

## 보유세 정책, 부동산 거품을 잡는 유일한 해법

서동기 박사가 가장 강조하는 것은 바로 보유세 정책입니다. 미국과 유럽 등 주요 선진국에서는 부동산 가격의 1~3%에 달하는 보유세를 부과하고 있습니다. 예를 들어 뉴저지는 2.5%, 캘리포니아는 1.25%, 텍사스도 높은 보유세율을 적용합니다. 이렇게 보유세가 높은 지역은 집값 상승률이 낮고 안정적인 반면, 하와이처럼 보유세가 0.6% 수준인 곳은 집값 폭등이 심각합니다.

우리나라의 경우 종합부동산세가 있지만 실효 세율은 미국의 재산세보다 훨씬 낮습니다. 박사는 종합부동산세를 폐지하고 보편적인 보유세 체계로 전환해야 한다고 주장합니다. 보유세가 높으면 집을 소유한 사람들은 집값이 오르기를 바라지 않게 됩니다. 10억 원짜리 집에 연 1%의 보유세를 부과하면 매년 1천만 원, 3%라면 3천만 원을 내야 하기 때문입니다. 이는 월세와 비슷한 수준이며, 집값이 오를수록 세 부담이 커지므로 자연스럽게 가격 상승을 억제하는 효과가 발생합니다.

반면 양도소득세와 취득세, 등록세는 대폭 낮춰야 합니다. 미국처럼 양도세 이연 제도를 도입하면 집을 사고팔 때 세금 부담이 줄어들어 유동성이 확보됩니다. 상속 시에는 양도세를 소멸시켜 주는 방식도 고려할 수 있습니다. 캘리포니아처럼 취득 가격을 기준으로 세금을 부과하면 오래 거주한 사람들의 세 부담을 줄이면서도 실거주를 유도할 수 있습니다. 보유세 중심의 세제 개편은 부동산을 투기 수단이 아닌 실거주 수단으로 전환시키는 핵심 정책입니다. 현 정부가 토지거래허가구역 지정 같은 단기 처방보다 보유세 개편이라는 근본 치료를 먼저 시행했어야 한다는 비판이 제기되는 이유입니다.

## PIR 지표로 본 서울 집값의 실체

PIR(Price to Income Ratio)은 가구 소득 대비 주택 가격 배율을 나타내는 지표입니다. 한 푼도 쓰지 않고 저축만 했을 때 몇 년이 걸려야 집을 살 수 있는지를 보여줍니다. 2024년 10월 기준 서울 시내 평균 아파트값은 14억 원이며, 우리나라 평균 가구 소득은 연 6천만 원입니다. 14억을 6천만 원으로 나누면 PIR이 약 23입니다. 즉, 한 푼도 안 쓰고 23년을 모아야 서울에 평균 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 강남의 경우 PIR이 40~50에 달합니다.

반면 뉴욕의 PIR은 11, LA는 8, 일본은 10입니다. 서울 시내 전체 주택(빌라 포함) 평균이 10억 원으로 PIR 17 정도인데, 이는 여전히 주요 선진국보다 높은 수준입니다. 뉴욕의 평균 주택가격이 우리 돈으로 11억 원, LA가 9억 원 정도임을 감안하면 서울 집값은 GDP나 소득 수준에 비해 지나치게 높습니다. 박사는 서울의 적정 평균 집값이 5억 원 정도라고 분석합니다.

이러한 PIR 격차는 우리나라 부동산 가격이 실제 가치보다 두 배 이상 부풀려져 있음을 보여줍니다. 문제는 이 거품이 언젠가는 터진다는 것입니다. 2022년에 강남 집값이 40% 폭락했을 때가 그 신호였지만, 정부는 긴급 자금을 풀어 시장을 되살렸습니다. 서서히 거품을 빼는 것은 불가능에 가깝습니다. 일본이나 중국처럼 한 번에 터뜨리는 것이 오히려 경기 침체 기간을 단축시킬 수 있습니다. 지금처럼 거품을 끌고 가면 10년 불황이 20년, 30년으로 길어질 수 있다는 경고입니다. 청년들에게는 PIR 23이라는 숫자가 내 집 마련의 희망을 꺾는 절망적인 수치입니다. 아무리 열심히 일해도 집을 살 수 없다는 현실이 출산율 저하와 경제 활력 상실로 이어지고 있습니다.

## 분담금 리스크, 재건축의 숨겨진 함정

과거 재건축은 '신화'였습니다. 5천만 원짜리 저층 아파트를 재건축하면 용적률이 높아 큰 평수를 받고도 돈을 돌려받았습니다. 분담금이 없거나 오히려 환급금을 받는 구조였습니다. 하지만 지금은 완전히 다릅니다. 15층, 20층짜리 아파트를 40층, 50층으로 재건축하려면 건축비가 기하급수적으로 증가합니다. 고층으로 올라갈수록 건축비 단가가 급등하기 때문입니다.

강남의 한 대형 아파트 단지는 현재 분담금이 5억 원으로 추정되지만, 실제로는 10억 원을 넘을 것이라는 전망도 있습니다. 분담금은 처음 예상액에서 두 배, 세 배로 늘어날 수 있습니다. 원자재값 상승, 환율 급등 등 외부 요인에 따라 분담금이 급증하기 때문입니다. 실제로 서울 시내 일부 재건축 단지에서는 초기 3억 원이던 분담금이 8억 원으로 증가해 집주인들이 분담금을 내지 못해 입주를 못 하는 사례도 발생했습니다.

더 큰 문제는 50층 이상 초고층 아파트의 미래입니다. 30~40년 후 이들 아파트를 재건축하려면 100층, 150층을 지어야 수익성이 맞는데, 이는 현실적으로 불가능합니다. 결국 막대한 비용을 개인이 부담해야 하는데, 조 단위 자산가가 아니면 감당할 수 없습니다. 뉴욕 센트럴파크의 80층짜리 콘도는 조 단위 부자들이 거주하며 공중권까지 사서 일조권을 보호합니다. 하지만 서울에는 그런 자산가 집단이 없습니다. 결국 초고층 아파트는 슬럼화될 수밖에 없고, 자손 세대에게는 처치 곤란한 '쓰레기'를 물려주는 셈이 됩니다.

시그니엘 레지던스 80평형의 땅 지분은 겨우 3~4평입니다. 건물은 감가되므로 나중에는 3~4평의 땅만 남는데, 이를 재건축하려면 어마어마한 비용이 듭니다. 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시도 마찬가지입니다. 30년이 지나 재건축 시기가 왔지만 분담금 규모를 예측할 수 없고, 재건축 기간도 10년 이상 소요됩니다. 은마아파트처럼 20~30년간 재건축이 진행되는 사례를 보면, 연세 많은 분들은 재건축 완료 전에 입주하지 못할 수도 있습니다. 재건축은 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니라, 거대한 불확실성과 재정적 부담을 안겨주는 리스크 요인으로 변모했습니다.

## 결론: 내 집 마련의 새로운 패러다임

"집 걱정 없이 살고 싶다"는 말이 괜히 나오는 게 아닙니다. 청약 당첨도 이제는 반갑지 않은 시대가 되었습니다. 계약금과 분양대금이 만만치 않고, 당첨 자체도 어렵습니다. 하지만 박사의 조언처럼 내 집 한 채는 주거 안정성을 위해 필요합니다. 감당할 수 있는 범위 내에서 대출과 자금을 활용해 실거주용 주택을 마련하되, 투기 목적으로 무리하게 대출받는 것은 피해야 합니다. 

앞으로는 전세가 사라지고 월세 100만 원 이상이 뉴노멀이 될 것입니다. 빌라 중 대지 지분이 높은 물건을 장기 보유하는 전략도 유효합니다. 부동산 붐은 언젠가 다시 올 수 있지만, 그 시기를 예측하기보다는 실거주 가능한 적정 가격의 주택을 확보하는 것이 현명합니다. 거품이 낀 집을 사느냐, 기다렸다가 거품이 빠진 후 사느냐의 선택은 각자의 재정 상황과 주거 필요성에 달려 있습니다. 중요한 것은 부동산을 투자 수단이 아닌 삶의 터전으로 바라보는 인식의 전환입니다.

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**[출처]**  

영상 제목/채널명: https://youtu.be/0pzqzBCUB0M?si=D45mvVwDuTXv3iJk