환율 불안과 미국 주택시장 (엔화약세, 모기지금리, 트럼프정책)

 최근 달러원 환율이 1460원대까지 상승하며 외환시장의 불안이 재점화되고 있습니다. 정부의 강력한 시장 개입 의지에도 불구하고 글로벌 경제 변수들이 환율 안정에 복합적인 영향을 미치고 있습니다. 특히 엔화 약세와 트럼프 행정부의 모기지 채권 매입 정책은 우리 경제에도 직간접적인 파급효과를 가져올 수 있는 중요한 변수입니다. 미국의 작은 정책 변화가 결국 우리에게 큰 파동으로 다가올 수 있다는 점에서, 이번 글로벌 금융시장의 움직임을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.



## 엔화약세가 원화에 미치는 영향


달러원 환율의 급격한 상승 배경에는 엔화 약세라는 중요한 변수가 자리하고 있습니다. 약 6개월 전부터 원화가 빠른 약세 기조를 보였지만, 이 기간 동안 원엔 환율은 100엔당 930~940원 수준에서 안정적으로 유지되었습니다. 이는 원화가 약세를 나타낸 만큼 엔화도 함께 약세를 보였다는 의미이며, 원엔 동조화 현상이 매우 심했다는 것을 보여줍니다.


지난 금요일부터 엔화 약세가 두드러지게 나타난 배경에는 일본의 정치적 변수가 있습니다. 일본 중의원 조기 해산 및 조기 총선 가능성이 높아지면서 엔화 가치가 하락하기 시작했습니다. 현재 다카이치 내각의 지지율이 높은 상황에서 중의원을 해산하고 선거를 거치게 되면 다카이치 자민당의 힘이 더욱 강해질 가능성이 높습니다. "여자 아베"라고 불리는 다카이치의 강한 돈풀기 정책이 현실화될 경우 엔화 약세는 더욱 가속화될 수 있습니다.


중의원 해산 가능성이 제기되면서 엔 약세가 두드러졌고, 이는 1450원 밑에 머물던 달러화 환율을 끌어올리는 결과를 가져왔습니다. 엔 약세가 원 약세를 함께 자극한 것입니다. 다만 엔화 대비 원화의 약세는 당국 개입 의지 등의 반영으로 아주 강하지는 않았습니다. 원엔 환율은 922원 수준에 머물렀는데, 한동안 이어져왔던 930~940원 박스권을 밑돌면서 원화보다 약한 엔화의 흐름이 두드러졌습니다. 이는 엔 자체의 약세가 원화에 영향을 주지만, 동시에 당국의 외환 시장 안정 의지가 엔화만큼 원화가 약해지는 것을 제어했다고 해석할 수 있습니다.


금융위기 때마다 우리는 미국의 작은 파동이 얼마나 큰 폭풍으로 다가왔는지 경험했습니다. 마찬가지로 일본의 통화정책 변화와 정치적 불확실성도 우리 외환시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 환율 안정을 위해서는 엔화 가치의 절상이 핵심 조건이 될 수 있습니다. 중의원 선거 관련 이슈는 엔화 약세에 불을 지필 수 있지만, 미국의 견제와 일본 내 인플레 우려는 이런 이슈를 수면 아래로 누르는 역할을 할 수 있습니다.


## 모기지금리 인하를 위한 트럼프의 전략


트럼프 행정부가 2000억 달러 상당의 모기지 채권 매입 계획을 발표하면서 미국 주택시장에 새로운 변수가 등장했습니다. 현재 연준은 양적완화를 멈춘 상태이며, 지난 달 양적 긴축에서도 멈춰선 바 있습니다. 유사 양적완화를 진행하고 있지만 모기지 채권보다는 국채를 사들이는데 초점을 맞추고 있습니다. 국채 금리 하락이 시차를 두고 모기지 금리를 낮출 수는 있지만, 모기지 금리까지 직접 건드리려면 여러 복잡한 조건이 필요합니다.


금리 인하에도 트럼프 행정부의 의중처럼 시원하게 대응하지 못하는 연준, 국채 매입을 통해 늘어나는 대차대조표에 부담을 느끼는 연준이 모기지 증권을 매입하며 모기지 채권 금리를 낮추어줄 가능성은 낮습니다. 이에 상당한 유동성을 보유하고 단기 채권 시장에서 엄청난 힘을 발휘하고 있는 연방주택금융청이 나섰습니다. 패니메이와 프레디맥이라는 두 기관을 통해 모기지 증권을 2000억 달러 어치 사들이는 것을 고려하고 있다는 것입니다.


트럼프의 발표에 연방주택금융청 빌 풀테 청장은 즉각 수행 의지를 밝혔습니다. 풀테 청장은 트럼프의 대표적인 가신으로, 지난해 초 연방주택금융 청장에 취임한 이후 대놓고 트럼프를 지원하는 역할을 수행해왔습니다. 연준 파월 의장의 해임이 필요하다고 강조하거나 리사 쿡 연준 이사를 모기지 대출 사기로 엮어 압박했던 인물입니다. 10년 국채 금리가 내려오면 모기지 금리의 하락으로 이어지고, 이는 주택을 살 수 있는 사람들의 여력을 높이게 됩니다.


6%를 넘는 워낙 높은 금리 부담과 너무 올라버린 주택 가격으로 미국인들의 주택 매입은 매우 힘겨워진 상태입니다. 10년 국채 금리 하락으로 인한 모기지 금리 안정과 이어질 수 있는 주택 시장의 활성화는 패니메이와 프레디맥의 실적을 개선시킬 수 있습니다. 이 두 기업은 금융위기 직후 국영화되었는데, 트럼프는 패니메이와 프레디맥의 상장을 예고하고 있습니다. 국가가 보유한 기업의 지분을 일부 매각하는 과정에서 이들의 주가가 높다면 상당한 국가 투자 수익이 발생하며, 이 돈으로 국가 부채를 상환할 수도 있습니다.


## 트럼프정책의 핵심, Affordability 개선


트럼프 대통령은 "주택 구매 비용을 낮추는 것이 최우선 과제"라며 1기 행정부 시절 패니메이와 프레디맥의 민영화를 미룬 결정을 재차 강조했습니다. 두 기관의 기업 가치가 크게 상승했고, 이를 활용해 대규모 자금을 조달할 수 있다는 점을 시사했습니다. 시장에서는 두 기관이 상장할 경우 합산 시가총액이 5000억 달러를 넘을 수 있다는 관측도 제기되고 있습니다.


실제로 트럼프가 당선되던 2024년 11월 초에 주당 2달러 수준에 머물던 패니메이의 경우, 1년도 지나지 않은 지난해 9월에 15달러까지 급등했습니다. 순식간에 7~8배가 뛰어오른 것입니다. 이후 트럼프의 지지도가 낮아지면서 트럼프 관련주나 코인 등이 부진할 때 패니메이도 한때 주당 9달러까지 하락했다가 현재는 11달러 수준에 위치해 있습니다. 주가가 오른 만큼 패니메이와 프레디맥의 현금 여력도 높아지면서 2000억 달러 MBS 매입 등 돈을 쓸 수 있는 여력도 늘어났습니다.


지난해 말부터 나온 뉴스들을 되짚어보면 트럼프 행정부의 정책 방향이 명확해집니다. 중국 반도체에 대한 관세를 유예했고, 가구 등의 생필품 관세 역시 면제했습니다. 생필품 가격 부담을 낮추기 위한 시도입니다. 베네수엘라를 흔들고 바로 원유 공급에 대한 의지를 불태우며 에너지 가격 하락을 꾀했습니다. 기업들의 미국 단독주택 매입을 제한하려 하고, 2000억 달러 수준의 미국 모기지 채권 매입 계획까지 발표했습니다. 에너지 가격, 생필품 가격, 그리고 주거비까지 모두 Affordability의 핵심입니다.


주거비 문제는 어느 나라나 마찬가지입니다. 우리나라 역시 이재명 대통령의 집값 잡기가 한창이고 다주택자에게 세금 부담을 주며 노력하는 것이 보입니다. 모기지 금리를 얼마나 낮출 것인가에 대한 관심은 한국에 살고 있는 우리조차 눈여겨봐야 할 문제입니다. 미국의 작은 날개짓이 나중에는 휘몰아치는 회오리바람이 되어 우리에게 시련을 주었던 과거를 기억해야 합니다. 올해 트럼프 행정부는 11월 중간선거를 앞두고 지난해와는 다소 다른 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.


일본 춘투를 전후하여 임금 인상률이 예상보다 강하면 인플레 상승 우려와 함께 일본은행의 기준금리 인상 가능성이 재차 부각될 수 있습니다. 이는 중의원 해산으로 인한 돈풀기 기대를 희석시킬 수 있는 중요한 이벤트가 될 것입니다. 엔화의 흐름은 원화 가치 변화에 결정적 영향을 줄 것이며, 트럼프의 Affordability 개선 정책은 글로벌 금융시장 전반에 파급효과를 가져올 것입니다. 어떤 효과가 나올지는 더 지켜봐야겠지만, 금리 인하와 함께 각국 통화정책의 방향성을 주시하는 것이 중요합니다.


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[출처]

영상 제목/채널명: https://naver.me/5V8XSN8r

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